Жилье с секретом: что нужно знать для защиты от квартирных аферистов?
Соглашаясь на покупку просторной «двушки» в элитной новостройке в центре Харькова, Екатерина и Максим Погореловы даже не подозревали что станут жертвами квартирных аферистов. Внешне сделка выглядела вполне надежно. Продавец сообщил, что приобрел жилье у застройщика, собственным ключом открыл дверь в квартиру, показал все необходимые документы. Погореловы заключили сделку. А когда они пришли в БТИ регистрировать договор купли-продажи, выяснилось, что такого дома в Харькове нет. Вернее он есть, но из 25 этажей там построены только пять. А те документы, которые им предоставил «продавец», оказались поддельными. Дом, в котором они смотрели «двушку» находился недалеко от строящегося объекта. Выяснилось, что эта квартира принадлежит какому-то бизнесмену, который большую часть времени проводит в командировках. Орудовавшая в Харькове банда заменила в его квартире замки, чтобы выдать его жилье за квартиру в строящейся 25-этажке. За несуществующее жилье Погореловы заплатили 150 тыс. долларов. История могла бы закончиться чем угодно, если бы не знакомый Максима Погорелова, занимавший высокий пост в областной государственной администрации. Аферистов нашли быстро, а деньги пострадавшим вернули.
Впрочем, далеко не у всех есть столь влиятельные знакомые. «Главред» решил разобраться, какие моменты при покупке-продаже недвижимости должны насторожить покупателя, и как обезопасить себя от квартирных аферистов.
Стандартные аферы
Участники рынка уверены – в кризис количество квартирных аферистов увеличилось. «Единичные случаи мошенничества были и раньше, но складывается впечатление, что в последнее время работа злоумышленников поставлена на поток, - убежден Иван Ефименко, ведущий специалист одного крупного агентства недвижимости в Киеве - За последние пару месяцев наш нотариус приостановил шесть сделок купли-продажи квартир — каждый раз у него возникали сомнения в подлинности документов. После этого продавцы просто пропадали». По его словам, первое, что должно насторожить покупателя – продажа квартиры по доверенности.
Еще один способ аферистов заработать на продаже жилья - выставить на торги несуществующую или пустующую квартиру. Так, например, были случаи, «продажи» квартир, в которых умерли хозяева, а наследников не оказалось, и жилплощадь была передана в собственность горсовета. Либо квартира принадлежит ребенку-сироте, находящемуся в интернате. Согласно закону, местные органы власти должны позаботиться об этой жилплощади пока ребенок не достигнет своего совершеннолетия. Пользуясь случаем, пока квартира пустует, аферисты выставляют ее на продажу. Обычно в таких случаях они действуют по наводке недобросовестных работников ЖЭКа и сотрудников муниципалитета. Чтобы продать квартиру мошенникам требуются паспорта умерших граждан, которые они потеряли еще при жизни. В этот документ вклеивается новая фотография, после чего квартиру выставляют на продажу от имени покойника.
Бывают случаи, когда мошенники умудряются получить авансы одновременно от нескольких покупателей. «Иногда виной всему доверчивость покупателей, которые не требуют при предоставлении задатка никаких документов на недвижимость от продавцов, а бывают и случаи качественно подделанных документов», - говорит нотариус Игорь Байбак. Как-то он лично столкнулся с такой ситуацией. Подозрение вызвала справка — характеристика БТИ — шрифт в документе слегка отличается от классического варианта. После того как все перепроверили, выяснилось что подделаны все до единого документы, а в паспорте, предоставленном мошенницей, переклеена фотография.
Распространены случаи квартирного мошенничества, в результате которых покупатель теряет задаток. В предварительном договоре, который заключается во время передачи задатка, указывается дата, когда стороны должны подписать окончательный договор купли-продажи недвижимости. Когда же назначенная дата наступает, продавец сознательно не берет трубку и на связь не выходит.
Не редки ситуации, когда сами хозяева квартир зарабатывают деньги на желающих унаследовать их жилплощадь. В сети множество объявлений предлагающих купить квартиру по цене раза в полтора ниже ее рыночной стоимости. Секрет прост – к такой цене прилагается пожизненный договор содержания. Например, если какая-нибудь семья покупает такую квартиру, в нагрузку ей предстоит заботиться о пенсионере или инвалиде. Предполагается, что данная жилплощадь после его смерти перейдет тем, кто за ним ухаживал и заплатил за эту квартиру оговоренную цену. Но после смерти такого инвалида либо пенсионера, внезапно выясняется, что у умершего есть родственники, которые претендуют на эту жилплощадь. Очень часто такие родственники просят за то, чтобы отказаться от прав на квадратные метры, кругленькую сумму. Как правило, потом конечная стоимость такой квартиры оказывается выше рыночной цены в полтора-два раза.
Бывает так, что семья ухаживает за одиноким стариком, тратит деньги на его содержание, рассчитывая на жилплощадь. А через несколько лет хозяин квадратных метров неожиданно расторгает договор. В МВД рассказывают множество подобных историй. Так, например, пенсионерка, живущая на Подоле, перезаключает подобные соглашения каждый год. Еще и жалуется в милицию, что ее хотят обдурить будущие наследники. А в прошлом году хитрый дедушка, который успел сменить уже трех опекунов, был убит четвертым: узнав, что старичок решил расторгнуть договор на наследование квартиры, мужчина бросился на него с кулаками.
Семь раз проверь
Чтобы не стать жертвой квартирных аферистов, эксперты советуют очень осторожно относиться к вариантам покупки квартиры по доверенности. «Такой вариант надо проверить с юристами, милицией. Желательно разыскать хозяина, он должен предоставить вам не только документы на право собственности, но и подтвердить, что выдал и доверенность продавцу. И объяснить почему он делегировал полномочия по продаже квартир. Если сделка на самом деле «чистая», то он даст ответы на все вопросы и предоставит все документы» - говорит Игорь Байбак. Юристы также советуют перед тем, как заплатить хозяину квартиры задаток, потребовать у него оригиналы документов, подтверждающих, что недвижимость принадлежит именно ему (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, технический паспорт и т. д.) . Нужно сверить прописку в документе с адресом выставленной им на продажу квартиры.
Впрочем, даже получив все необходимые документы, не стоит им сразу доверять. Ведь зрительно выявить фальшивку не всегда под силу даже опытному юристу. Чтобы убедиться в достоверности предоставленных продавцом бумаг, эксперты советуют лично пройтись по всем организациям, выдающим документы на квартиру. Не стоит жалеть времени и сил и на частные беседы с жильцами дома, консьержами и охранниками, в ходе которых могут обнаружиться обстоятельства, не способствующие покупке. Скажем, в Украине нет единого реестра судебных производств, поэтому узнать, тянутся ли за квартирой судебные дела, можно только в ходе личной «разведки». Также необходимо узнать перепродавалась ли эта квартира и сколько раз, сдавалась ли она в аренду и нет ли у бывших арендаторов каких-либо претензий к данной квартире и ее хозяину. Обязательно зафиксируйте передачу денег путем составления расписки либо перечисления суммы на банковский счет.
Чтобы обезопасить себя, и не потерять предоставленный задаток, нужно не позже указанной в предварительном договоре даты направить в адрес продавца проект договора купли-продажи (ценным письмом с описью вложения), а также прийти к нотариусу и сделать заявление с просьбой подтвердить факт явки в указанное время и место (если четкое время и место сделки не указано в предварительном договоре, их можно установить, направив письмо, например, вместе с проектом договора). Тогда впоследствии можно через суд вернуть сумму залога либо обязать заключить договор купли-продажи.
фото: istikon.ru, new-fact.ru
